こんにちは。fullcyoryです。
今回は「アパート経営で不動産投資するなら新築か中古か」について書いていこうと思います。
不動産投資について
不動産投資についてどのようなお考えをお持ちでしょうか？
初期費用も多額になるため、なかなか手を出しづらく、内容もよくわからないといった方もいらっしゃるかもしれません。
不動産投資にはいろいろあります。
ホテルや旅館、民泊を経営したり、倉庫を貸し出したり、ただ農地を宅地造成して売り出すことも投資に含まれるでしょう。
その中で、一番安定しており、税務効果を期待できるのがアパート経営になります。
サブリース（一括借り上げ制度）もあり、将来の返済計画やランニングコストが計算できるため安心です。
不動産投資の注意点
不動産投資をする際に気をつけていただきたいポイントがいくつかあります。
まず第一に、会社の信用度です。
提案を受けている会社は本当に信頼できますでしょうか？
大手メーカーであっても様々です。
ある大手メーカーは、建物は軽量鉄骨で防音性、耐火性、耐震性に優れているが高い。
ある大手メーカーでは、木造でそれらの性能は低いが安い。
その時の気をつけていただきたいのが、安いから契約するのではなく、将来かかる修理費やどのくらいの頻度で点検があるのか
その点検は有償なのか無償なのかなどランニングコストはいくらかかかるのかです。
安いには安い理由があります。
建物の耐久性がなければ安く作っても、修理代がかさみ、軽量鉄骨で作ればよかったとなりかねません。
二つ目に、資金調達です。
契約にあたって、資金調達はできていますでしょうか？
近年、不動産事業への不正融資などの問題で、各金融機関は不動産融資に関して非常に厳しい見方をしております。
金利設定も各金融機関や対象となる人の資産背景によりまちまちですが、低くはありません。
それらをクリアしたとしても、急な出費にも対応はできますか？
いくらサブリースだからと言っても、突発的な出費はあるものです。
予見できる出費は頭に入れて、ローンを組みましょう。
三つ目に、不動産投資をする理由はなんですか？
お金もうけのためにアパート経営をするならやめておいた方が良いでしょう。
なぜならばアパート経営は儲からないからです。
ではなぜやる人がいるのかと言うことですが、それは何かしらの税金対策が必要な方です。
もちろん、無知な方を巧みな話術で営業し、不動産経営をさせるという悪徳業者もいます。
しかし、多くの人はアパート経営をしなければならない人・しておいた方がいい人です。
それは、どのような人なのか次に説明します。
アパート経営のメリット
アパート経営の最大のメリットは「節税」です。
なぜかというと、
宅地に貸家を建設することで、その土地は「貸家建付地」という扱いになります。
これは簡単にいうと、人に貸しているため自由に売買ができなくなるので、その分税金を安くしますよ。みたいな考え方です。
さらに、建設するための費用は経費になります。何千万、何億という金額を１９年から２７年（建設する企業によって変わる）で償却できます。
つまり、多額の償却費用が持てるということですね。
でも、それなら高級車を買えばいいじゃないかという方もいるかもしれません。
別にそれでも構いません。
しかしここがミソです。
アパート経営の場合は家賃が発生します。ですので、税務上マイナス申告ができ、実際はプラスで運営できます。
それにより、所得税対策も見込める可能性があり、負債を追うため、相続税対策にもなるわけです。
アパート経営のデメリット
まず、メリットであげたマイナス申告ができるのは永遠ではないことです。
借金は減っていくため、その度に償却費は減っていきます。
つまり、いつかは必ず所得税が増えることになります。
また、借入が多額となるため、資金調達が難しいことや多額となるので、親族からの反対もあるでしょう。
修理費がかかる場合も、安く済めばいいですが、それでも１０万単位の費用がかかってきます。
収支計画でそれらを見ていればいいですが、それでも急な出費はきついものです。
不動産経営はかなりの資産がなければきついかもしれません。
マンションの一室を買うレベルではないので、慎重に検討しましょう。
アパート経営をするなら新築か中古か
新築か中古かで迷っているということは、おそらく投資目的は不労所得を得る為や、ちょっとした所得税対策かと思われます。
もしそうであれば、中古がいいかと思います。
一概に必ずというわけではありません。
新築の場合は融資の目が厳しく、なぜするのかと言った大義名分も必要になることがあります。
ですので、それらをクリアできるのであれば問題は特にありません。
中古のメリットは圧倒的な安さにあります。
ですので、手を出しやすいです。
しかし、注意点もあります。
築年数は必ずチェックしましょう。
というのが、先ほども申し上げました、償却年数を超えている場合、または残り少ない場合があることです。
もし所得税対策であれば、ほぼほぼ効果を見込めません。
ただ不労所得を得たいだけであれば、それでも問題ないでしょう。
所得税対策や相続税対策で不動産投資を考えておられるのであれば、それが金融機関に対しての大義名分になりますし、
効果が見込めます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産投資は容易なことではありません。
契約後にかかる可能性がある費用やランニングコストは予見しておく必要があります。
そして、何のためにするのかを明確にしましょう。
それによって、購入する規模やものが変わってきます。
キャッシュで買わない限り、金融機関とのお付き合いも必要になってきます。
ですので、一人で決めずに、税理士に相談することもおすすめです。
