アパート経営ってよく耳にするけど一体なんなの？
知ってるようで知らないアパート経営。
どのようなメリットがありどのようなリスクが潜んでいるのか
一つずつ紐解いていきましょう。
アパート経営とは
アパート経営と聞くと少し難しいイメージを持たれると思いますが、
実際はそうでもありません。
アパート経営とは土地にアパートを建築し、家賃を得ることで収益化するもので
節税にも効果的と言われております。
アパート経営がさほど難しくないと申し上げた理由は次に説明しますが、
前提条件として、建築する場所が住宅地として適しているものと仮定します。
アパート経営におけるサブリース
アパート経営が難しくないと申し上げた理由は、サブリースがあるからです。
サブリースとは、建物の一括借り上げ制度のことで、
管理会社が全室を借り、第三者に貸し出す制度のこと。
つまり、オーナー側は入居があろうがなかろうが一定の賃料を得ることができます。
アパート経営におけるサブリースのメリット
サブリースの最大のメリットは上で解説したように、収益が安定することです。
入退去の激しい3月、9月は収益も荒れやすく、不安になる方も多いかと思いますがサブリースがあれば安心です。
サブリースを採用している管理会社の信頼度
サブリースを採用している管理会社の信頼度は極めて高いと言えます。
サブリースは、オーナー側に賃料を保証しなければならないので、
資本はもちろんのこと、実績や管理戸数が必要になってきます。
ですので、サブリースの形態を取れる時点で信用できる管理会社と判断して良いでしょう。
しかし、サブリースを採用していない管理会社が信頼できないというわけではありません。
あくまで大手企業などのグループ会社の可能性が高いので信頼度が高いという話です。
アパート経営におけるサブリースのデメリット
サブリースのデメリットとして、かなり痛手になるものはありませんが、
挙げるとしたならば、賃料はの設定は管理会社がある程度自由に設定できるため、一生定額ではないという点です。
もちろん、賃料の減額にはオーナー側の許可が必要なため、強行されるものではありませんが、
一定の期間要望を飲まなかった場合、サブリースを解除される可能性もあります。
また、サブリースには借り上げ料率というものがあり、設定した家賃の10％から15％ほど引かれます。
いわば、この料率が管理会社の儲けということです。
ですので、あまりにも入居率が悪いエリアでサブリースをしても何年も持たないというのが実際のところです。
そもそも、入居率の悪いエリアでは、サブリースを導入している管理会社が許可を出さない可能性が高いです。
サブリース採用の管理会社は大手のグループ会社であることが多い
サブリースを採用している管理会社は、大手のグループ会社であることが多いです。
これはどういうことかというと、その大元の会社で建築しなければならないということです。
ですので、安く建築できる会社で建てた建物をサブリース採用の会社で管理してもらうことは原則できません。
大手メーカーの建築物は構造やアフターフォローはしっかりしているものの建築コストは高いため、
経営したときの利回りが落ちてしまいます。
まとめ
アパート経営は基本的に儲け話ではないといことは確かです。
ですので、長い目で見たときにプラスになっているのがアパート経営です。
その観点から考えると多少のデメリットはあったとしても、サブリースで安定させるのが定石かと考えます。
例えば、大都会の駅前など、必ず入居が得られるという確固たる自信がある場所での建築であれば話は別です。
しかし、そのような土地を手にしているのも稀な例ですし、購入するには莫大な費用がかかります。
家賃次第ですが、利回りで考えても、そこまでよくならないでしょう。
然るべき土地に然るべき建物を。そこを間違わなければ経営は成功します。
何かの参考になれば幸いです。
