お金がなくてもできる？小金持ちの不動産投資術！

これからの時代、自分たちの時代に年金がもらえるかわからない。
銀行に預けているより効率的な方法はないの？
不動産投資するほどお金に余裕はないし、そもそも怖すぎる。
考えだしたら止まらない投資の話。 そんなあなたのために今回は小額でもできる不動産投資について解説したいと思います。

そもそも不動産投資とは?

不動産投資には様々な種類があります。
まず、代表的なものを上げるとアパートやマンションなどの遊休地を有効活用した投資やマンションの1室等を購入して1部屋を貸す投資術です。
しかし、これらの投資は莫大な金額を必要とし、また物件の立っているエリアによって入居率が変わるため物の良し悪しは物件ごとに激しく乖離があるのが特徴です。

そもそもこれらを建築するために融資を受ける必要がありますが、近年、金融機関の不動産に対する融資は厳しく見られる傾向にあり、融資自体を受けることができる可能性が低くなってきています。

では、私たちに残された不動産投資には他にどのような方法があるのでしょうか。
1つずつ見ていきましょう。

小額の不動産投資

前述のようにアパートやマンションを建築するとなると数千万から数億円のお金が動くことになります。
当然そのような投資の仕方はできる人は限られていますが、今や誰でもできる不動産投資があります。
それは少額不動産投資です。
小額不動産投資は月々10,000円から行うことができるのが特徴です。

リート(不動産投資信託)

リート(不動産投資信託)とは投資家から集めた資金をもとに不動産を購入し、そこから得た賃料収入などを投資家に分配します。

リート(不動産投資信託)は5万円前後から投資することができ、運用はプロにお任せすることができます。

そのため、不動産に対して無知であっても安心安全の経営をすることができます。

20代でもできる不動産投資、リート（不動産投資信託）とは？

メリット

利回りが安定している

リート(不動産投資信託)の場合、利益のほとんどがその投資家に分配されます。
投資法人は得た利益の90%以上を投資家に分配すれば、法人税がほとんどかからないような仕組みになっており、投資家は他の投資と比べて良い回収を図ることができます。

税金や管理の手間がない

不動産を購入すると通常、契約に係る印紙税から固定資産税、不動産取得税、都市計画税など様々な税金がかかります。また、点検や補修などのランニングコストもかかりますが、リート(不動産投資信託)の場合、所有権は投資家にないので、そのようなコストがかかる事はありません。

 収益の増減の幅が低い

株やFX仮想通貨など金融商品であれば、情勢に左右されやすいのがデメリットでありますが、不動産の場合、たとえ株価が下がったとしても家賃が下がる事はありません。
そういった観点から情勢に左右されにくい商材と言えるでしょう。

デメリット

全く収益が減らないわけではない

不動産特有のリスクとして経年劣化があります。
不動産は購入した時点から価値がなくなっていきます。したがって、得られる収益も年々減っていく傾向にあります。
アパートで見ても、新築のアパートと築30年のアパートが一緒の家賃でないように経年劣化は多少目をつむっていく必要があります。

配当控除がない

リート(不動産投資信託)は、株式と同じように扱われますが、株式の場合、適用される配当控除がリート(不動産投資信託)の場合は適用されません。
ですので、確定申告の際は注意が必要です。

投資法人の信用度

投資する前に資産を委ねる投資法人の信用度をチェックする必要があります。
もしその投資法人が倒産をしてしまえば、預けた資金が返ってこなくなる可能性があります。
しかし、投資法人は不動産を保有しているため、その不動産を売却すれば一部または全額が返ってくる可能性があります。

不動産小口化商品

不動産小口化商品はリートとよく似ていますが、1つのマンションやテナントビルなどを複数の投資家が購入します。
利益は投資家に分配し、所有権は投資した投資家が共有する形となります。リート(不動産投資信託)とは証券と言う形でしたが、不動産小口化商品の場合、実際の物件を保有することになります。

メリット

状態を確認できる

実際に物件を保有するわけですから、その不動産を見て今後の判断をすることができます。

税金対策になる

リート(不動産投資信託)と違い、不動産小口化商品では、現物の不動産と同じく相続税評価額を計算するため相続税等の対策にとして活用することができます 。

リスクヘッジができる

複数の投資家と共有して運用するため、本来多額の資金が必要なところを小額で運用することができるため、その分リスクヘッジができます。
また、管理の手間もなく不動産管理会社に全てお任せすることもできます。

デメリット

賃料保証がない

アパートやマンション投資であればサブリースと言う形態があります。
サブリースはいわば、一括借り上げと言うシステムで入居があろうがなかろうが満室状態の家賃を保障すると言うものですが、不動産小口化商品にはそのようなものはなく賃料の保証はありません。

 低利回りになる可能性が高い

通常の不動産投資であれば、保険の手配や修繕費の負担メンテナンスなど自ら行うことが一般的です。しかし、不動産小口化商品の場合、このようなものを全て不動産の管理会社が行います。
オーナーは一切手間はかかりませんが、その分管理会社にかかるコストは差し引かれるためオーナー側への利益は少なくなる傾向にあります。

 物件を担保に融資を受けることができない

通常の不動産投資であれば物件のエリアなどによって価値を算出し、それを担保にして融資を受けることができますが、不動産小口化商品の場合、物件を担保にして融資受けることが原則不可です。

不動産型クラウドファンディング

クラウドファンディングとはリート(不動産投資信託)や不動産小口化商品とよく似ているのですが、証券でなければ不動産を保有するオーナーでもありません。
運営する事業者が物件を保有し、その運用者に対し投資します。 もちろん、その運用者は不動産のプロで選ぶ件は高利回りのものばかりとなっており、1万円から投資することができます。

メリット

物件を保有するわけではない

不動産小口化商品であれば、物件を保有するため税金等の負担がありましたが、不動産型クラウドファンディングの場合、運用者が保有しているためそのような税金がかかりません 。

透明性が高い

リート(不動産投資信託)や不動産小口化商品であれば物件を選ぶことができませんでしたが、不動産型クラウドファンディングの場合、購入する不動産が開示されており、その不動産を確認し購入することができます 。

デメリット

人気が高い

これはメリットでもあるかもしれないのですが、不動産型クラウドファンディングの案件が出た瞬間、満額となっていることも多々あり、抽選になるケースがありますですので、気に入った物件があったとしても必ず買えると言うわけではありません。

賃料保証はない

不動産型クラウドファンディングも同じく、賃料の保証はありません。
そして、投資期間も決まっていることが多く、途中で解約することもできなければ現金を引き出すことができないことも多いです。

少額不動産投資の利回り

・リート(不動産投資信託) は、スタートした当初年間5%程度の利回りが期待されておりましたが、現在では3%〜4%が平均となっております。

・不動産小口化商品の利回りは、平均的に3％〜5％と言われており、低リスクの反面、利回りをも多少低いのが特徴的です。

・不動産型クラウドファンディングの場合、平均的な利回りは3％から6%と言われており、企業によっては8%など高い利回りを出しているところもあります。

まとめ

現物の不動産投資であれば、中古物件等は利回りが10％を超えるものもざらにありますが、コストやリスクを抑える不動産少額投資はそれに伴って利回りも低くなっているのが特徴的です。
しかし、中には節税できるものや良い物件に巡り会えた場合に高利回りとなるものもありますので、根気強く探すことが重要です。
冒頭にお伝えしたように、銀行に置いておくよりかは利益が大きくなる可能性は大いにありますので、これを機に検討されてみてはいかがでしょうか？