不動産投資

不動産投資って結局何がいいの?したいけどわからない人へ解説!

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一重に不動産投資といいますが、初心者の方には少々わかりづらいと思います。

ざっくりと不動産投資はいいと聞いた。
そもそも不動産投資っていいの!?と様々いらっしゃるかと思いますが、結論から言いますと不動産投資はいいです笑

ただ、不動産投資について反対の意見の方も多いので、なぜ反対する人もいるのか、どのような投資をしたらいいのかについてお話ししていこうと思います。

 

不動産投資って何?

投資の棒線グラフ

不動産投資とは簡潔にいうと、金を借家やテナントなどにして家賃収入を得ることです。
ここで言う借家とはアパートやマンションも含みます。

テナントとは、例えばロードサイドのコンビニやオフィスビルのことです。
ホテルなどもテナントの一つと言えるでしょう!

それらに投資することにより、家賃収入をもらうのが不動産投資なのですが、この不動産投資にも様々な種類があり、初心者の方は何に投資していいかわからないと思います。

ですので、投資する際は目的を明確にすることが大切です。

 

不動産投資の種類

虫眼鏡でのぞいている様子

不動産投資には以下のようなものが挙げられます。

  • 集合住宅
  • テナント
  • リート(不動産投資信託)やクラウドファンディング
  • 分譲マンション

一つずつみていきましょう。

 

集合住宅

集合住宅の投資方法は2つに分けられ、新築を購入するか中古を購入するかです。

どちらも集合住宅を1棟購入し、家賃収益を得る方法です。

・新築場合

遊休地(特に使用していない土地)を持っている場合、そこは利益を生み出さないマイナスの土地です。
そこに集合住宅を建築することで、家賃収入が生まれプラスの土地になります。

建築費は相当にかかるものの、大手建設メーカーでの建築であればサブリース(一括借り上げ制度)を導入しているため、満室状態の家賃が30年〜35年保証されます。
しかし、家賃の下落は経年劣化により当たり前にあるため、保証期間の間ずっと同じ家賃ということはあり得ません

大体の会社が2年に1度家賃の見直し期間を設けていますが、必ずしも家賃が下がるということでもありません。
この家賃改定の線引きは曖昧で、家賃が下がる基準は現状の入居率ですので、管理会社がマイナスになっていなければ、家賃の下落を防げるでしょう

中古の場合

中古の場合は、比較的高利回りなものが多くあります
大手メーカーは建築費が高いですが、工務店が建築したものであれば安く、地元の中小企業の建築物が多く売りに出ているからです。

なぜ中小企業の建築物が多く売りに出ているのか?買主が納得しない悪いものを作っているんじゃないのか?
と、そのようなことは考えないでいいでしょう。
答えは単純で施工数が多いからです。

中には粗悪品もありますが、そこは見極めましょう。
見極め方は、築年数、構造体、現状の入居、どのようなエリアか、経年劣化による補修はしているかです。

ここはまた別の記事で紹介しますが、その築年数であとどのくらいノーメンテナンスでもつか。
入居が見込めるエリアなのかです。

利回りはこれらをみた後に出しましょう。

利回りが高いからといって補修が必要な物件では意味がありません

 

テナント

主にロードサイドに土地を所有している方が多くする方法です。

ロードサイドであれば車通りも多く、人の目につきます
私たちが目にするコンビニやレストラン、ショッピング施設などはほとんどが借地です。
※中には企業が購入しているものもあります。

借地ということは、企業はその土地の所有者に借地代を払っているということですね。

実はこのパターンが一番儲けます笑

なぜなら、土地の所有者は建築費を払わず、借地代だけを得ることができるからです。

しかし、このテナント貸しにはパターンがあり、「建て貸し」というものも存在します。
これはその名の通り、地主がテナントを建てて貸すということです。

違いは、企業から土地を貸してほしいといわれる場合と地主からこの土地で運営してくれとお願いする場合で異なるという理解で問題ないと思います。
正直、例外はあるので全てがそうなのではないのですが。

いずれにせよ、ロードサイドに土地を所有していることはかなりのメリットです。
持っていない方がこの方法で投資しようと試みる方もいらっしゃるかとは思いますが、結構難しいと思います。

理由としては、

・そのような良い土地を簡単に売るわけがない。
・売ったとしても莫大な金額。
・莫大な金額で買っても利回りが合わない

からです。

ですので、この方法は恵まれた方のみができる方法と言っていいでしょう。

 

リート(不動産投資信託)やクラウドファンディング

詳しくは下の記事を見てください!

20代でもできる不動産投資、リート(不動産投資信託)とは?

 

これらは、数万円の資金から不動産投資ができるという代物。

不動産のプロに運営をお任せでき、ランニングコストも全くかかりません
利回り面で見ると、少々低く大体3%〜といったイメージです。

その理由はまさに運営を任せるからですが、リスクヘッジを図れる安心安全の方法と言えます。

 

分譲マンション

分譲マンションの投資方法は、主にワンルームの部屋への投資が一般的です。
前述のアパートやマンションなどの1棟買いとは違い、マンションなどの1部屋を購入するため、投資額が比較的低いのが特徴です。

ワンルームの部屋であれば、逆算がしやすいので人気が高く、例えば学生マンションであれば1度入居があれば、4年は退去がないと見込みが立つのです。
必ずしもワンルームである必要はなく、比較的ファミリータイプの方が入居が長いこともデータとしてあります。

しかし、立地のいいワンルームマンションは退去後も入居が早く、回転率がいいため人気なのです。

分譲マンションは人気が高いため、常にアンテナを張っておく必要があります。

 

あなたにぴったりな不動産投資!

積み上げられたコイン

これ、本題ですよね笑

これが知りたかったんだと思いますが、正直全部おすすめなんです!
だから、先ほど目的を明確にとお伝えしたのですが、皆様は前の4つの中でどれがしっくりきましたか?

まだしっくりこないという方はいらっしゃいますか?

もしいらっしゃれば、簡単にあなたにとってぴったりな投資方法を教えます。

以下をチェックしてください!

・税金対策がしたい、将来(老後)の資金を貯めておきたい
→集合住宅

・利回りが合わなくても孫の代、その下の代の為に資産形成したい。
→テナント

・不動産投資はやっぱり怖い。そもそも融資が降りない。
→リート(不動産投資信託)、クラウドファンディング

・多少資金はあるが、大きく出るのは抵抗がある。コツコツ長い目で資産を増やしていきたい
→分譲マンション

ざっくりとこんな具合です!

それでもまだわからん!という方は企業に相談するってのも手です!

6000円もらって相談できるってシンプルにすごいっすよね笑
それに、不動産のプロが相談乗ってくれるんで間違い無いです

本当に迷っているのであればおすすめですね!

 

不動産投資をこれからしようとしている方へ

相談している人

不動産投資は難しいです。
ただそれはコツを掴むまではというお話しです。

不動産投資に失敗している人には特徴があります。
それは「調べていない」ということです。

営業の口車に乗せられて契約した方やただおもむろに投資がしたいという方が何も考えずに先走った行く末だと思っています。

大事なポイントを抑えれば失敗しないのですから。

その大事なポイントは、

場所、物、金

です。

その場所は入居が見込めるのか

その物は構造体は何なのか、間取りは何なのか、中古であれば築年数はどれくらいなのか

その物はいくらなのか

これらを総合的に判断して、最終的に利回りの基準を持ちます。

この軸をしっかりもつことが重要です。

 

まとめ

 

不動産投資をする際はしっかりと目的を明確に持ちましょう!
自分にあったスタイルは何なのかを自覚することが重要です!

その後は、場所、物、金。この3つの軸をぶらさずに物件を絞っていきます。
利回りはそのあとです。

良く利回りを決めた後にそれ以上でないと買わないという方がいます。

それでも問題はないのですが、それであれば「漏れ」が発生します。

少し利回りは低いけど、立地が素晴らしく、解体後の利用価値(2次利用)が見込めるような土地があったりします。
それを予見できたら投資家としてプロですね!

その物を長期的に見て、その後のことを考えるとやはり利回りは後の話です。

良いお買い物ができることを期待しております!

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