不動産投資

不動産投資は危険!?これからの時代を生きるために必要な知識

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これからは副業時代と言われている今。私たちが安心、安全に、そして、労力をかけずに副業(稼ぐ)方法ってないのか気になりますよね。
もちろん、そんな話があればみんな食いつきますし、そもそもこのような悩みが出てこないはず。
実際に考えても、安心安全であっても労力はかかるし、その逆もまた然り。

しかし、安心安全で労力をかけずに副業をする方法があります。
それが不動産投資なのです。

と、言ったら

不動産投資って大金を動かすイメージがあるし、そもそもそんなお金はない
公務員だから副業ができない
不動産投資って儲からない(損をする)から危険って聞いたことがある。

なんて意見も多いはずです。

今回はそんな方のためになぜ不動産投資が危ないと言われているか、逆になぜ安心安全で労力がかからないと言えるのか解説します。

 

不動安投資に潜むワナ

不動産投資に潜むワナ

不動産投資がなぜ危険と言われているか知っていますか?

その答えは、儲からない人が多すぎるからです。

では、なぜ儲からない人が多いのでしょうか。

3点挙げることができます。

・ただただ不動産投資はいいと聞いてした人。

・営業の口車に乗せられている。

・利益計画が短期的

 

一つずつ解説していきます。

 

ただただ不動産投資はいいと聞いて、失敗する人。

このパターンが圧倒的に多いです。
不動産投資はいいと聞いて失敗するって、なんだか不動産投資は悪いような言い方にも聞こえますが、そうではありません。

なぜそう言い切れるかと言うと、不動産投資はしっかりと熟考し、確かな土地に確かな建物を建てれば失敗しないからです。

しっかり調べて、ここなら大丈夫。ということを自分で確認できたかかどうかが重要です。

不動産投資って結局何がいいの?したいけどわからない人へ解説!

ここにも書いていますが、「場所、モノ、金」は不動産投資で軸になってきます。

不動産投資はいいと聞いただけで投資していたら、ただのカモになるわけです。

営業の口車に乗せられている。

この場所でこの建物なら成功するという最終的な判断は自分でできていますでしょうか?
その判断は営業サイドがしていませんか?

というのがポイントです。

営業サイドは多少条件が悪くても、それをカバーする材料と巧みな話術で強引に契約に結び付けます。
その契約は社内での評価になり、ボーナスに反映され、インセンティブも入るからです。

ですので、基本的に営業ベースで物事を考えるのではなく、自分の意思を持つようにしましょう。

利益計画が短期的

不動産投資は儲かると聞いて、やってみると儲からないというのは、利益計画の基準が違うからです。

一般的に現物の不動産投資は早くて3~5年。長くて20年で回収(元を取る)ができます。
ここで重要なのが、まず3~5年で回収できる優良な物件はそうそう無いことです。

まず、そのような物件はネットには出回っていないと考えていいです。
あったとしても、維持費(ランニングコスト)や補修費などの初期費用がかかったり、築年数が古すぎるなどの阻害要因があります。

では、なぜこのような優良物件が出回らないかというと、出る前に買い手がつくからです。

つまり、ネットで出ている=スーパー優良物件ではない。
が成り立ちます。

しかし、ここでスーパーといったことがミソで、優良物件は稀にありますので、ネットでは探さなくていいかというとそうも言い切れません。

そして、最終的に何が言いたかったかというと、基本的に生の情報でない限り、回収ができるのは10年~20年の物件がほとんど。※税務的な面は一旦考えずに書いています。
ですので、この期間は儲からないのは当然です。

不動産投資をしたその日から儲かるという考えでは、不動産投資をしないほうがいいでしょう。

 

物件を判断するポイント

不動産投資の判断ポイント

では、どのような物件がおすすめなのでしょうか。

物件を見るポイントは先ほども上げた3つです。

 

その建築物はどこに立っているか(どこに建てる予定なのか)

これが1番大事です。

例えば、そのエリアに学校はあるか。病院はあるか。
もしあればファミリータイプの建物が需要がありますよね。

はたまた、大学があれば単身用の需要があります。
オフィスが近くても同じことが言えますね。

これに反する建物を建てた場合、入居が見込めないのは当然です。

周辺の市場を細かくチェックしましょう。

それと、忘れてはならないのが、災害の有無です。
地震が起きやすいかという観点でみると広すぎるので、水害は起きやすいかで見ましょう。

水害が起きたとして建物がつかるエリアではあまりおすすめしません
また、地盤が緩いエリアも同様です。
地盤が緩いエリアは、地震や水害に弱いのは大前提に、そもそも建築段階で低層でも杭を打たなければならないので建築コストがかかります。

購入する(建築する)物はどのような構造体か

投資する不動産の構造体も重要になってきます。

低層であれば木造や鉄骨が多いですが、鉄骨ならまだしも木造は入居者からの人気もなく、売る際も安いのが特徴です。

木造のメリットは、初期投資は安くて済むところでしたが、近年、木材の単価が上昇傾向にあることから鉄骨とそこまで変わらなくなってきています
しかしながら、木造であったとしても場所が良ければ入居はいいですし、木造でありながら鉄骨より建築費が高ければ、木造で作る意味がありませんので、鉄骨より安く作れることを考えると、場所が良ければ木造でもいいという判断になってきます。

また中高層であれば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が主流ですが、まずこの作りであれば構造体の心配はしないで良いと思います。

番外編ではありますが、注意したいのは、その建築物は宅配ボックスや駐車場はあるかどうかということです。
宅配ボックスや駐車場の有無、独立洗面台や室内洗濯機、浴室乾燥は、入居のニーズになってきています。

建てる場所が郊外であったり、市内でも交通手段が車である地域では駐車場はマストになりますし、
最近、夫婦間やカップルにおいて、女性が物件を決める(女性の権力が強くなってきている)が多くなっています。

そこで重要視されるのが、宅配ボックス、独立洗面台や室内洗濯機、浴室乾燥などです。
このアイテムがあるかないかで入居率が変わってきますので、新しく建築する際は検討してみてください。

そのモノはいくらなのか

最終は金額です。
いくらで考えるより利回りで考えたほうがいいですね。

中古物件でみると、都心部では3%~8%の物件が多いように感じます。
新築の場合は、構造体にもよりますが、最低でも5%以上でないとあまり魅力的に感じることはできません。

正直、中古物件だと20%のものもありますし、新築でも10%越えのものもありますが、先ほどもお伝えしたように、中古物件の20%ほどの物件はネットに出回っているものはあまりなく、あったとしても阻害要因があったり、なにかネットに残っている要因はあります。
新築の場合は、10%以上の物件は自前の土地に建てたケース工務店で激安木造アパートをつくったケースでしょう。
他にあるとしたら、都会のど真ん中の土地を運よく相場より安く変えて、マンションを作った場合など、言ってしまえば異例なケースです。

新築で10%は可能ではありますが、家賃が高く設定されている場合も多く、入居者が定着するかがポイントになります。
ですので、新築の場合は6%~8%を狙うように心がけるといいです。

 

不動産投資で損をする事例

上記のポイントを抑えたとしても、失敗したという人もいるかもしれません。

その場合、以下のことが要因として挙げられます。

周辺市場の著しい変化

周辺市場の著しい変化というのは、例えば、何千人、何万人と働く工場が閉鎖してしまった。
保育園や学校が廃校になった。などです。

工場が閉鎖になったという事例は実際にあったことで、そこで働く人たちがその町から消えました。
つまり、どういうことかというと、それだけ入居者がいなくなったということです。

単身用に不動産投資していたオーナーは、当時悲鳴を上げたと聞きます。
また、保育園がなくなったり、学校がなくなったというケースであれば、そのエリアは同時にファミリータイプの間取りは需要がなくなったとも言えます。

市場がどうなるかを調べることは困難ではありますが、工場であれば売り上げ、学校や保育園であれば児童数などで、おおまかな判断はできます。

そもそも周辺市場が著しく変化すること自体、起こる可能性はかなり低いですが、低くても可能性はありますので注意する必要はあります。

専門性の高い間取り

間取りに関しては、先ほども挙げた通りでもありますが、周辺の施設に反する間取りはやめたほうがいいです。
そのエリアの需要がある間取りは何なのかというのは、分からなければ不動産屋が教えてくれますし、周りに施設から判断もできます。

しかし、これ以外に言うとするならば、デザイナーズ物件は注意が必要です。

これはデザイナーズの物件が悪いということではありません。

要は万人受けするかどうかです。
と、いうのもデザイナーズ物件は個性的な間取りであることが多く、その間取りを入居者が気に入るか気に入らないかがはっきりするものだと、入居がつきづらいのです。

おすすめなのは間取りをいじりすぎないこと
万人に受ける間取りを作成することで、入居率の低下を防げるでしょう。

サブリースでない収益物件

サブリース(一括借り上げ制度)をご存じでしょうか?

サブリースとは、管理会社が管理物件を全部屋借り上げ、第三者に転貸する制度のことで、オーナー側は入居の有無に関わらず一定の収入を得ることができます。

全部屋借り上げるといっても、借り上げ料率というものが存在し、家賃総額の85%~90%ほどの家賃が保証されます。
残りの分が管理会社の取り分というわけです。

サブリースのいいところは、管理会社側も入居者を入れなければ、自社が赤字になるので、積極的にサブリース物件に入居を入れることにあります。

サブリースは大手メーカーが多く採用している制度で、それ以外の建物は該当しないことがほとんどですが、サブリースでない物件は当然、入居の分だけの家賃収入になりますので、より建物の立っているエリアが重要になります。

サブリースが安心であることは間違いないですが、サブリースにも落とし穴があり、家賃の見直し期間は2年に1回設けられている場合が多いので、家賃を一定額保証されるからと言って、高く設定していては見直し期間で下げられる可能性は大いにあり得ます。
また、家賃を下げることにオーナーが同意しない場合、サブリース契約を打ち切るといった契約内容であることもほとんどなので、実質、管理会社側の土俵なのです。

とはいっても、都会でない限り、サブリースでない物件は少々心配です。

借り上げ料率がもったいないからといって、無理して一般管理にすると失敗する可能性もあります。

 

不動産投資するお金がない!

不動産投資をするお金がない

ここまでみると、不安要素がかなり大きいようにも感じます。

結局、気にしなければならないことも多く、初心者には無理だとも感じますね。

しかし、言っていることはいたってシンプルで「場所、モノ、金」です。

これを重要視できていたら失敗は免れるでしょう
そこに注意として、宅配ボックスなどの設備や災害は大丈夫かということを申し上げています。

では、お金がない人はどうしたらいいの?

という質問に対してです。

以下の方法があります。

・不動産投資信託(リート)

・不動産小口化商品

・不動産型クラウドファンディング

これらは別記事でも書きましたので、そちらを見ていただければと思います。

お金がなくてもできる?小金持ちの不動産投資術!

不動産投資信託(リート)は証券という扱いで、株を買うのと似たような感覚で不動産を購入できます。(厳密にいえば、不動産を購入するわけではありません)

また、不動産型クラウドファンディングは1万円から投資できるのも特徴で、新卒のサラリーマンであっても不動産投資に介入できます。

以上のように、お金がなくても投資をする方法はありますので、参考にしてみてください。

 

不動産投資って労力はかかる?

不動産投資で苦労する人

土地や建物を買うに値するか熟考することを労力がかかるというのであればかかりますが、基本的に労力はかかりません。

物件を所有した後の管理は不動産屋がしてくれるので、ほぼ放置で問題ありません。

管理料がもったいないからといって、自分で管理するのはあまりおすすめしません。
こうするとかなり労力がかかります。

クレーム対応や台風などで損傷があったなど、なにからなにまで電話がかかってきますし、入退去の立ち合いも大変です。
当然、投資しようとしている人は管理を任せること前提で考えられているとは思いますが、管理会社も選べるなら選んだ方がいいでしょう。

クレーム対応などの立ち回りが上手なとこだと任せていて安心ができます。

建設する会社により管理会社が決まっていることもあるので、このような意味でどこの業者で建てるかも重要になってきます。

 

不動産投資は副業禁止(公務員)でもできる?

不動産投資をする公務員

公務員でも不動産投資はできます。

副業に引っかかるラインは

・5棟10世帯以上の物件

・家賃収入が年間500万以上

・自分で管理している

です。

これ以内の物件であれば、副業に当たることはありませんが、確認はしておいたほうがいいです。

また、先ほど紹介した不動産投資信託(リート)であれば、扱いは証券なので、副業になることもないです。

【公務員必見!】不動産投資の裏ワザ!

 

 

結果的に不動産投資は安全?

不動産投資をするか迷っている人

大前提に、投資に絶対に安全と言うことはあり得ません。
ですので、安全とは言い切れません。

これを言うと冒頭の「安全」との矛盾が生じます。

私が申し上げたいのは、「投資の上で安全」と言うことです。

つまり、損は絶対にしないと言う投資はほぼないので、かなりリスクは抑えれるのが不動産投資だと言うことです。

株や仮想通貨は景気に左右されやすく、暴落することもあり得ます。
それに対し、不動産投資は景気が悪くなっても株や仮想通貨のように家賃が暴落することはありません。

株や仮想通貨のメリットとしては、短期で儲かる可能性があると言うことですが、逆に不動産はそれがありません。

一長一短あるようですが、どちらが安全かと考えたら不動産投資ではないでしょうか。

そのような意味で安全と言っています。

もちろん、モノの見極めをせず、高額なものを買うと利回りは落ち、損をする可能性もあります。
ですが、それは事前に準備をすれば回避できるのです。

もし一人で決めきれないのであれば、不動産屋に相談するのもありです。

まとめ 不動産投資はこれからの時代、来る。

不動産投資はおすすめ

不動産投資はこれからの時代くると思っています。

これはアパートやマンションの投資に限りません。

工場や物流用地なども積極的な取引があるでしょうし、地方都市開発も進む可能性があります。

今では大きな駅がある場所は元々は田んぼだったってこともザラにあるように、とんでもない場所にとんでもないモノが!
なんてこともあり得るでしょう。

コロナが流行り、少しづつ時代が変化していき、今までの当たり前が覆される世の中になりました。
私たちが考えつかにようなプランもどこかで進んでいるかもしれませんね。

ちなみに不動産の所有に関しては与沢翼さんも同意見のようです。

 

動画では、「なぜか」と言う意見には触れていませんでしたが、今後の流れを汲み取られているのでしょう。
しかし今は、そんな難しい話をしても、どこに何を持てばいいのかなんて逆算することは困難です。

一つだけ言えるのは、景気の変動が激しい今、老後2000万円問題や年金対策や税金対策などの意味も含めて、手堅く不動産投資をするのがベストなのではないでしょうか。

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