不動産投資

ワンルーム投資というリスクだらけの投資を解説

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現在、ワンルームマンションの投資を検討されている方、できれば一度手を止めてくださ

ワンルーム投資には多くの罠があります。
そしてその罠にハマるとなかなか抜け出せません。

では、その罠とは何のかを解説していこうと思います。

 

ワンルーム投資の罠

  • 家賃収入のばらつきが比較的激しく、無収入もあり得る
  • 家賃保証はほぼないと考えていい
  • 節税にはほぼならないと考えていい
  • 保険代わりという意味のわからない営業トーク
  • 売却が困難

 

 

家賃収入のばらつきが比較的激しく、無収入もあり得る

ワンルーム投資は、マンションなどの一部屋を購入して、第三者に貸し出し家賃を得る手法ですが、誰でも少し考えればわかると思うのですが、「では、入居者がいなければ?」ということです。

答えは当然「家賃は入りません。
ですので、この時点でサブリースの1棟アパート、マンションやサブリースでなかったとしても、リスク分散のできる集合住宅への投資の方が良いと言えます。

ワンルーム投資の場合、そこがダメになれば何も残らないリスクがかなり大きく、当然、営業サイドはそのようなマイナスの話はしません。

家賃保証はほぼないと考えて良い

基本的にサブリースを行える企業はそれなりの資本力がある企業でないと無理です。
つまり、サブリースを行う業者が数十人程度の小さい会社であれば、まず疑ってください。

何を疑うかというと、借り上げ料率と期間です。

借り上げ料率は集合住宅の場合、約90%が普通。
低ければ85%あたりですが、ワンルームの場合、企業によって差が激しく保証期間もバラバラなためしっかりと確認してください。

ちなみにワンルーム投資は利益がただでさえ少ない(もしくはない)ので、サブリースはおすすめできません。

節税にはほぼならないと考えて良い

強いていうなら節税になるのは最初の数年、もしくは10年に1度改装などリフォームをした場合です。

不動産は建ったその日から価値は減少していきます。
そして償却費用も無くなっていきます。

投資額もそもそも少ないため、経費になるといっても知れています。
そもそも年収が低いからワンルーム投資を考えているのであれば、節税など考えなくてもいいです。

そして、節税を考えての投資であれば、集合住宅の1棟投資をおすすめします

保険代わりとしては不十分

ワンルーム投資の営業がよく使う、「保険の代わりみたいなものです。」っていうのがあるんですけど、全くもって意味がわかりませんよね。

おそらく

・ローンが終われば家賃が全て収入となるため、年金代わりになる
・損益分岐点で売却すれば退職金代わりになる

という理由からだと思うのですが、

 

ローンが終われば家賃が全て収入となるため、年金代わりになる

確かにその通りです。

ローンが終われば、全て収入です。
ローンが終われば。

にローンを終わらせるまではどうでしょうか。というお話です。

先ほどもお伝えしましたが、基本的にワンルーム投資は利益がでません。
毎月手出しがある状態で、累計がマイナスであればローンが終わった後、プラスになるような話し方ですが、ただ±0に持っていける話なのです。

 

損益分岐点で売却すれば退職金代わりになる

例えば、損益分岐点が30年だった場合、築30年のマンションを売ることになります。

その時点でそもそも売れる可能性は低いのですが、仮に売れたとしても経年劣化による価値の下落があり価格が激減しています。

ただでさえ、リスクが大きく人気がないワンルーム投資ですので、相場では売れないと思っていた方が良いでしょう。

売却が困難

こちらも先ほどお伝えしましたが、基本的に築年数が経った部屋は売却が困難です。
賃貸だからこそ、借り手は見つかりますが、築30年もたった一部屋を買うのは母数としては比較的少ないでしょう。

 

ワンルーム投資をしても良い人

・付き合い

・遊び

・自分が住む予定

 

付き合いの場合

例えば、取引がある会社の所有資産だった場合や、そこの物件を買うことが条件に出された場合、物件を買うことで関係性の向上につながる場合などビジネス面で付き合いがある場合は購入しても良いかも知れません。

投資額は低いですし、それを購入することでもっと大きいリターンがあるとラッキーです。

 

遊びの場合

こんな人あまりいないかも知れませんが、実際にあったのが「儲からないけど、この場所が好きだから買った」というケース。
儲からないのをわかっていて、それでも買う理由があるのであれば良いかも知れません。

また、秘密の部屋ってことで買う人もいますしね。

 

自分が住む場合

将来的に自分が住むという場合にも良いかも知れません。

ただこれは注意点があって、自分が住みたいときに入居者が出て行ってくれるかどうかです。

入居者をずっと知り合いだけで回していけるなど、特殊な事情があれば購入もありですね。

ワンルーム投資を勧められている方にお伝えしておきたいこと

今までお伝えしている通り、ワンルームマンションへの投資は基本的に儲かりません。

上記の「ワンルーム投資をしてもいい人」以外で、とりあえず手始めにワンルーム投資は絶対にやめたほうがいいです。

特に公務員の方は、融資の面で一般の人よりも通りやすいという観点から営業にごり押しされる可能性が多々あります。

また、都心のど真ん中で空いたらすぐ入居が入るマンションであれば多少話は変わるのかもしれませんが、すぐに入るという保証などどこにもありません。
そして、営業が出す経営計画書などは、満室が続いた場合の試算です。

数字に騙されず、リスクに着目することが大事です。

もしそれでも、何かに投資したいという方は

不動産投資って結局何がいいの?したいけどわからない人へ解説!

こちらも見てみてください。

 

まとめ ワンルームマンション投資は慎重に

儲け話には必ず裏があるということは頭に入れておきましょう。

特にワンルームマンションへの投資は入居がない場合のリスクを分散できないのがデメリット。
もし現物の不動産への投資がしたいのであれば、集合住宅(1棟)への投資をおすすめします。

そして、

20代でもできる不動産投資、リート(不動産投資信託)とは?

この記事でも書いていますが、投資信託やクラウドファンディングという手法もあります。

大事なお金ですし、不動産は長い付き合いになるので、検討する際はしっかりと調べたうえで行動しましょう。

 

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