不動産投資

20代は不動産投資はするな!?「危険」が多い不動産

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現在、「不動産投資がしたい」など不労所得を持ちたい20代の方が増えてきています。

その背景にあるのは、将来の年金問題や、働き方の改革により副業ができるようになった企業の増加によるものだと思います。

不労所得でいくと代表例で上がる不動産投資は、節税にもなり、大きなメリットをもたらす反面、リスクもそれ相応にあります

特に20代という若さで行う不動産投資は資産形成のスキルや実績から危険だとも言われます。

では、20代は不動産投資はできないのでしょうか。
今回は、代表的なリスクとリスクを回避する方法から、20代でも不動産投資をお伝えします。

 

20代が行う不動産投資のリスク

まず、大きくあげられることは

・知見がない

・資金がない

・信用がない

です。

 

知見がない

不動産投資を行うにおいて、知見がないことは命取りになります。

不動産投資の営業マンは契約を取ることが成果なわけですから、甘い言葉で誘惑してきます。
例えば、「今から資産を持つことで将来安泰です。」「年金がもらえるか分からないから、今から資産を作っておきましょう。」「融資は通るので、大丈夫です」とか。

まず、資産を持つ=安泰 ではないということ。
年金が必ずしももらえないとは限らないし、不動産投資が年金対策なのであれば、他にも年金対策をする方法はあるということ。
融資は通るかもしれないが、金利が高くては意味がないこと。

必ず、何か落とし穴が出てきます。

しかし、その中でも、不動産投資をする人がいる理由としては、

・不動産に知見があり、そのエリアでその家賃帯でその客層でその金額であれば安泰ということが自分で把握できている。

・年金対策など考えておらず、いかに節税ができるか、その後、生き残る資産として保有するメリットがあるかを判断できる。

・融資を受ける際の金利が高いか安いかの判断が正しく、安く受ける方法を知っている。

 

不動産投資は、どのような場所で、いくらで、どのようなものを作るかが非常に重要です。
それらを把握したうえで、その不動産投資が良いものなのか悪いものなのかを判断できます。

また、「生き残る資産」なのかというところを重要視できており、単発的なもの(その後の使用価値が低いもの、または低くなる可能性が高いもの)に関しては手を出しません。
税金の面で考えても、償却期間はどの程度あるのか、いくら節税できるのかをしっかりと把握できています。

融資に関しては、ある程度、人の属性(資産背景)に左右されるため、一概に金利の高い低いは言えませんが、節税が必要なほど稼いでいる方であれば、
どの金融機関が条件がいいのかは把握しています。(付き合いもありますが)

ですので、知見がない方が不動産営業マンに乗せられて何も知らない状態で買うものほど怖いものはありません。
エリアに精通しており、ある程度の金利で借りれるのであれば問題ないとはおもいますが、検討する際はしっかりと調べてから行動しましょう。

資金がない

当然ではありますが、資金がなければ投資はできません。
また、多少資金がある(小金持ち)でも投資は厳しいでしょう。

というのも、不動産投資に対する融資は金融機関は非常に厳しい目線で見ますので、土地の担保力が強かったり、ご家族が資産家であったり、特殊な要因がなければ融資を受けることが難しいです。

しかし、公務員の方は、規模にもよりますが比較的融資を受けやすかったりしますので、一概に言えたものでもありません。

投資はあくまで余剰金でするものですし、いずれにせよ銀行は、無理をしなければ投資できない人にはお金は貸しませんので、そういった意味で資金力がない方は不動産投資は厳しいでしょう。

20代のうちは資金力がある方の方が稀ですので、不動産投資をするのであれば、少額のものからコツコツ始めていくのが賢明と言えます。

 

信用がない

信用がないのが、一番ネックになるポイントです。

例えば、現在お金があったとしても俗にいう「ブラックリスト入り」であれば融資を受けるのは厳しいです。

20代は信用を作っていく段階なので、すでに信頼があるという方もまた珍しく、なかなか最初から大金を借り、大きく投資というのも特殊な事情を持つ方しか無理です。

融資を受ける際の「信用」とは個人が個人としてどう思うかというものではなく、完全なる「数字」ですので、仲がいいから貸すというのはあり得ません。
また、ここで言う信頼はお金だけでなく、不動産を運用してきた実績なども含まれますので、そのような意味でコツコツ少額の物件を買い、うまく運用し、次回に生かすというのが大切なのです。

 

20代が行う不動産投資のリスク回避

リスクを回避する方法として、個人でできることは徹底的にエリアを知るということです。

例えば、購入予定の収益物件の近隣エリアには、どのような施設があるか。
病院、学校、スーパー、郵便局、保育所、塾、駅(徒歩何分か、急行が止まるかなど)さまざまありますが、
学校が近ければファミリータイプがいいし、その学校が大学なのであれば単身用が良いですよね。

周辺エリアになにがあるかはかなり重要になってくるので、しっかり調べましょう。

あとは、できればでいいですが、仲のいい不動産屋がいれば相談するのも手です。
専門的なところの判断もできるので、「この物件どう思います~?」って質問するのはありですね!

融資に関しては20代であれば基本的に詳細に資産背景をみられることが多いです。
あと、近年、不動産投資に対する融資の見方がかなり厳しくなっているので、通ったとしても高金利のケースも。

ここに対する対象法はないのですが、仮に無理やり上げるとしたら、資産価値がかなり高い物件であれば、担保として入れれるため、比較的優遇されるかもしれません。
まあ、資産価値が高くなれば、比例して売却金額も高くなるのですが。。。

 

20代がするべき不動産投資

中古物件をおすすめします。
しかし、新築はおすすめではないということではありません。

中古をすすめる理由は安いからです。あと、後利回りの物も多いです。
そこで短期的に運用し、売却して、その土地で新築を建てなおすのもいいかもしれません。
この場合、利回りは10%以上回っているものであれば尚よしです。

また、現物の不動産にこだわらない場合は、不動産投資信託(REIT)などもいいでしょう。
この場合、証券という扱いになるので、副業にも値しません。

副業が禁止の方はおすすめです。

20代でもできる不動産投資、リート(不動産投資信託)とは?

 

20代が不動産投資で稼げると思うな!?

不動産投資をはじめてする方に是非理解してほしいのが、不動産投資で儲けようとは思わないことです。
少し矛盾しているようなことを言って申し訳ないのですが、もちろん、儲かるから投資しているわけです。

どういうことか。

短期的には考えないでほしいということです。

不動産投資は基本的に15年~30年ほどで見ましょう。
稀に5年や10年で回収できるものがありますが、今ではあまりそのようなものはありません。

あと、不動産投資で儲けたお金で生活しようと思わないことです。
必ず、ランニングコストはかかり、経年劣化や入退去で、収入が上下します

不動産の収益は貯蓄し、次回の投資にまわすことで少しずつ資産が増えていきます。
そこを勘違いしないように気を付けてください。

 

20代が不動産投資をするメリット

最大のメリットは、若くして資産を構築することで、その後がかなり楽になるということです。
その後というのは、融資は永遠に受けれるものでもありません。
大体65才を超えてくると厳しくなってきます。

25歳で運用し始めても、15年でペイしても40才。
そう考えると、25才でも遅く感じますよね。

だからこそ、早い年齢で不動産をもち上手に運用することは、将来的にはかなりプラスになります。

無理して借金して、不動産投資をする必要は全くないですが、条件がいい物件に出会い、投資が可能なのであれば是非やっておきたいところです。

 

まとめ 20代のうちに不動産投資をやっておけ

先ほどもお伝えしたように、若い年齢で不動産を持つことは、できるのであればやっておいたほうがいいです。

しかし、冒頭でも説明したように、無知な状態で投資するほど怖いものはなく、当然、熟知したうえでの検討をすることがマストです。

「借りれる金は借りておけ」とがよく言いますが、借り方は非常に重要になってきますので、
外れ物件を買わされて、高金利でお金を借りないように気をつけてください。

何度も言いますが、不動産投資は儲け話と勘違いしないように、長い目でコツコツ運用していく心構えが必要です。

もし、副業が禁止されているのであれば、不動産投資信託もあり、数万円から投資ができるので、検討してみてください。

 

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