不動産投資

こんな不動産投資は絶対やめておけ!副業を謳って迫り来る投資の闇。

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大副業時代と言われる今、多くの企業が副業OKとなってきてます。
それに伴って、「儲かる副業しませんか?」という甘い誘いをする悪徳業者も多くなってきました。
そして、その甘い誘いは不動産投資まで派生してきており、不動産投資初心者をターゲットに物件を買わせる業者も多くいます。

今回は、そんな甘い誘いにはひっかからず、堅実に不動産投資をするにはどうするべきか解説します。

 

副業で不動産投資がおすすめな理由

業で不動産投資がおすすめな理由

まず、結論を先に言うと不動産投資は数ある投資の中でも非常に優れた投資方法であると言え、副業としてもおすすめです。

しかし、不動産投資においては非常に多くの情報があり、金額も高いだけにしたくても踏み切れない方も多くいらっしゃると思います。
先述のように、中には不動産投資初心者を狙った悪徳業者も存在しますので注意が必要です。

まずは、なぜ不動産投資は投資方法として優れているのか解説します。

不動産投資をおすすめする理由は大きく5つあります。

 

公務員でもできる

景気に左右されにくい

転売益が狙える

比較的労力がかからない

金対策になる

 

公務員でもできる

公務員を代表的に挙げましたが、要するに「副業が禁止」されているお仕事をされてる方を意味しています。

まず、不動産投資は副業に値しません。
しかし、ここでは注意が必要です!

公務員が手堅く不動産投資をする方法

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ここでも書いているのですが、不動産投資を副業とせずにしていく方法としては、

自分で管理しない

5棟10世帯以内の運営

家賃収入が年間500万円以内

などの条件があります。

また、それぞれの会社により、規則があるため、勝手に内緒でやると言うことがよしとされない場合もあります。
例えば、副業を始めるときに申請書を出さないといけない企業もあると思いますので、そこは規則に則ってしていくことをおすすめします。

景気に左右されにくい

不動産投資の大きなメリットとして「景気に左右されにくい」が挙げられます。

どう言うことかと言うと、株やFXの場合、景気変動が起こればその下げ幅は計り知れません。
もちろん、上げ幅で見た時にも同じことが言えますので、そこはある種メリットなのかもしれませんが、非常にギャンブル性が高いと言えます。

しかし、不動産の場合、株が下がっても家賃は落ちません。
投資の中でも、不動産投資はその安定性が魅力だと言えます。

転売益が狙える

不動産投資は、運営が好調であればもっておくのもよし、手放してもいいと判断するのであれば売ってもよしと
選択肢があることもメリットの一つです。

もちろん、投資は買うことができ、売ることができるのが当たり前ですが、不動産投資の場合、売却金額においても安定性が高いと言えます。

株の場合、売却額はその時のレートによるので、後の祭りということもしばしばありますが、
不動産の場合、だいたい売却費がどれくらいになるか買った時に想定ができます。

つまり、利回りが○%だから、○年運用したら○万円で売れるというのが逆算できるので、最初から売却益を狙った購入ができるのです。

比較的労力がかからない

株などの場合、常に価格は変動しているので、レートが気になって寝れないこともあると思います。
仮想通貨が流行っている今、その特徴は顕著です。

しかし、不動産投資の場合、管理するのは不動産屋です。
ぶっちゃけ、四六時中寝ていてもお金は入ってきます。

もちろん、まったく労力がかからないかというと嘘になりますが、運用していくという面では比較的楽なのが不動産投資です。

税金対策になる

税金対策になることは、不動産投資において最大のメリットと言えます。
株などの場合、経費になるものはほとんどありませんが、不動産の場合、減価償却費が大きなメリットになります。

建物の構造体によってその償却年数は変わりますが、取得費が大きい分、その焼却費も大きいです。

これらは給与と合算できるため、確定申告の際、マイナスで申告ができる場合があります。

また、相続税対策としても有効です。
ざっくりと不動産に1億円投資すればその価値は5000万円まで圧縮できます。

同じ1億を物に換えるだけで価値が半分なので、相続評価もその分落ちます。
不動産の場合、そこから家賃収入も得られるのでまさに一石二鳥と言えます。

 

副業でこんな不動産投資はやめておけ!

副業でこんな不動産投資はやめておけ!

ここまで、不動産投資は総合的にみて、おすすめであることを説明しましたが、
反対にどのような不動産投資はやめておいた方がいいのでしょうか。

大手メーカーで新築投資

ワンルーム投資

土地セット案件

大手メーカーで新築投資

まずは、大手メーカーで新築の不動産投資をすることです。

なぜかというと、大手メーカーである時点で、すべてのものに諸経費が乗ってきています。
確かに、ものは丈夫でアフターフォローもしっかりしていますが、高すぎます。

また、サブリースというシステムを謳って営業しているのが大手メーカーの特徴なのですが、

サブリースとは
サブリースとは一括借り上げ事業のことで、仮に10世帯のアパートがあったとすれば、その全世帯をメーカーのグループ会社である管理会社に借りさせ、その管理会社が第三者に転借する仕組みのこと。
アパートのオーナー側は一定の賃料が保証される。

サブリースのデメリットとして、管理料率が高すぎることが挙げられます。

5〜6年前までは満室賃料の5〜10%がほとんどだったのですが、現在では10%〜17%ほどの管理料率が吸い取られます。

さらに、サブリースには様々ありますが、多くの場合、2年に1回は家賃改定があり、必ずしもずっと同じ収入が得られるわけではありません。
また、大手メーカーの管理会社は、自ら入居を埋めることはほとんどなく、基本的に町の不動産屋が埋めます。

メーカー側の管理会社は何をしているかというと、ほぼほぼクレーム対応と街の不動産屋と仲良くすることだけです。
それだけで10%以上の管理費を持っていかれるのでたまったもんじゃありません。

しかし、メリットも少なからずあります。
サブリースの場合、実質的に家賃を払っているのはメーカー側の管理会社なので、入居が埋まらなければ管理会社側の損になるわけです
つまりは、一般管理の物件よりサブリースの物件に積極的に入居を埋める努力をします。

これをメリットと取るかどうかはそれぞれですが、個人的な意見として、
結局、入居を埋めるのは町の不動産屋なので、自分が不動産屋と仲良くなれば、一般管理で全く問題ないと思います。

ワンルーム投資

ワンルーム投資は営業マンから持ちかけられる投資話の中でもっとも多いです。
理由は安いから。

正社員で勤めている方であれば、多くの方が融資がおります。

いかにもおいしい話のように話されますが、注意が必要です。
ワンルーム投資は極めて利回りが低く、入居が安定しません。

もちろん入居がない間は家賃収入はなく、次の入居が埋まるまではただのマイナスです。
所得税対策と言っても、ワンルーム投資でできるぐらいの節税であれば、そもそもたいした金額にはならないので
そこでもメリットは感じにくいですし、年金対策だといっても、入居があればの話です。

集合住宅であれば、部屋が多い分リスク分散ができますが、ワンルーム投資の場合、そこが終われば0なので、デメリットが大きいです。

土地セット案件

土地セット案件とは、建物の施工業者側が土地を仕入れて販売している物です。

このようなものは、建物はもちろん土地にも利益がのっているので比較的高くなります。
できる限り、土地は不動産屋に紹介してもらうなど、自分で仕入れたいところです。(自前の土地があれば大丈夫です)

また、セット案件の場合、間取りなども決まっていることが多く、そのエリアに適した間取りでないこともあります。

基本的に単身用の間取りを1棟に多く入れた方が利回りをよく見せれるため、施工会社側はエリアの性格問わず、そのような間取りで建築するケースがあります。
確かに、利回りがよくなることはいいことですが、それによって入居が埋まらなければ家賃改定の際に交渉に入られますので意味がありません。

しかし、土地セット案件は、企業側もセットで売れると確信できる利回りが想定できないとそもそもその土地に手を出さないため、

ある程度の利回りは期待できるでしょう。

また、工期も早いため、すぐに相続税対策が必要な方は有効かもしれません。

 

不動産投資で副業をするならこれ

不動産投資で副業をするならこれ

では、不動産投資をするにはいったいなにがおすすめなのでしょうか。

サブリースではなく一般管理

中古物件狙いうち

人によっては不動産投資信託

 

サブリースではなく一般管理

まずは、サブリース形態が多い大手メーカーのものはおすすめしません。
大手メーカーのもので築10年以内で利回り10%超えであれば即買いですが笑

基本的にそのようなものはありませんので、期待しないようにしましょう。

狙うべきは、ボロ借家(空き家)で構いません。
その代わり最低でも利回り15%以上。(希望は20%以上)

そのようなものをリフォームしてまた貸し出すのです。
そこで資金を貯めれば、次は中古アパート。

このようにして資産を少しずつ増やしていくことをお勧めします。

最初からサブリースは安心だからといって大きなものに投資をするとうまくいかなかったときに痛い目に遭いますし、
そうなったら、次投資する時に融資に期待ができないかもしれません。

高利回りであれば、一般管理でも安心ですので中古の戸建てやアパートから初めていくことがリスクヘッジという意味でもおすすめできます。



中古物件狙いうち

先ほども少し触れましたが、多額の相続税がかかるなどの理由で大きな償却費がほしいなどという方以外は中古から始めることをおすすめします。

新築であるからと言って必ず入居が見込めるわけではありません
逆に中古の方が家賃が安いので、入居者を集めやすいという特徴もあります。

きれいにリフォームをすれば、入居率にも大した影響はでませんので、少額から投資ができる中古はおすすめできます。

当然、新築にもメリットはあります。
しかし、不動産投資をするという面で見たときに収益の面から判断しても中古の方が圧倒的に良いので、経費が欲しい方以外は中古に投資をしましょう。

人によっては不動産投資信託

続いて不動産投資信託(REIT)です。

これは不動産投資といえば、不動産投資ですが、実際には証券などと同じです。
詳しくは下記をご覧ください。

20代でもできる不動産投資、リート(不動産投資信託)とは?

続きを見る

現物の不動産投資と比較すると利回りで見た時に見劣りしますし、その投資法人が倒産するというリスクも抱えなければいけません。

しかし、不動産に投資をしているという面では変わりはないので、比較的価値の変動も少なく、なにより証券という扱いのため、
公務員などの副業が禁止されている方でも投資できます。
さらに投資額は数万円からとお手頃です。

税金対策にはほとんどなりませんので、不動産投資で節税も図りたいという方は少し意図がずれてしまいますが、
とりあえず不動産投資など比較的安定した投資がしたいという方はアリかもしれません。

本業として不動産投資でも考え方は副業でのそれと変わらない

副業としての不動産投資

不動産投資を今後本業にしていこうという方も考え方は基本的にはかわりません。

大切なことは、

投資するモノを間違えない

投資する場所を間違えない

投資する金を間違えない

以上、3点です。

これらを間違えなければ、中古であろうが、サブリースでなく一般管理であろうが、まったく問題ありません。

利回りは十分出るモノなのか、入居者を見込める場所なのか、相応の金額なのか。
これらをしっかり見極めた上で投資をしましょう。

まとめ
不動産投資をする上で勧誘は必要ない!
自分で仕込んで、自分で投資!

まとめ 不動産投資をする上で勧誘は必要ない!自分で仕込んで、自分で投資!

長く書きましたが、何が伝えたかったかというと、
不動産投資をするのに、勧誘の営業などを頼る必要はない!ということです。

勉強のために本を読んだり、セミナーに参加するのはいいことですが、
営業マンを頼る時は、具体的に購入したいものが決まって、条件を交渉したり、契約の時だけで構いません。

不動産屋に自分で赴けば色々教えてくれますし、営業マンがしていることの多くは自分でできます。

ですので、基本的には不動産営業マンからの営業や勧誘はお断りで大丈夫です。

そして、どんな投資をするかは自分次第ですが、中古に投資をしてコツコツ資産形成をしていくことをおすすめします。

資産が大きくなり、自分が死ぬ時に次の世代に相続税がかかるようであれば、
次の世代が新築を建てて相続税対策をする元手を作っておいてあげるのも粋な投資の仕方ですね。

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