不動産投資

不動産投資の前に!初心者の8割が知らない3つの失敗談とリスクヘッジ

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もし仮に不動産投資に失敗したとしたら、あなたに降りかかるリスクとしては

・売って現金化したいのに売れない物件になっている。
・不動産からの収益に手を付けなければ生活できず、ランニングコストに費用を割けない。
・キャッシュフローはマイナスとなり新しい投資ができない。

というような事態に陥ります。

しかし、不動産投資は過去の記事でも言っている通り、本来リスク自体は他の投資と比べて少ないはずなのです。

では、なぜこのようなリスクに陥り、不動産投資に「失敗した」人が多いのでしょうか。

 

1.不動産投資で失敗する3つの要因

不動産投資に失敗する理由は大きく3つあります。
それは「ヒト、モノ、カネ」です。

具体的にご説明します。

1-1. ヒト編 30年かけて運用する「投資」であることを忘れないで

営業マンの話術は巧みです。
それに成果を上げずに帰ってくると、上司から怒られます。

ですので、成果を上げようとしつこい訪問と営業をしてくることが当たり前であることは忘れてはいけません。

みんながみんなそうではありません。
中にはそういう方もいるというお話です。

そして年配の方は特になのですが、その情熱に負け、家に入れてしまい契約って言う話もよくあります。

情熱に負けて、契約したという話はその営業マンの努力ですので全く問題ないのですが、その契約は本当にしたかった契約なのかということは非常に重要です。

営業マンが良い人だからという理由は自分が不動産投資をする上でなんの説得力もありません。
あなたが行うことは長い期間をかけて行う投資なのです。新築をするのであればその期間は30年以上になることもあります。

信頼は大事ですが、その信頼を乱用されないように注意しましょう。

1-2. モノ編 その建物って投資に最適?

そのモノが投資に最適かどうかは人によって基準が違います。

例えば、税金対策がしたい人は、償却費が十分に取れるかが重要になってきますし、償却費という観点でいくと短い期間で償却できる方が圧倒的に効果的なわけです。

つまりはRCは47年の償却期間であるため、これが中古であった場合、大した償却費は得られない可能性が高いですし、低層のアパートでも同じことが言えます。

大きな償却費が欲しい場合、19年償却ができる軽量鉄骨のアパートを新築で建てるのがおすすめです。

また、単に単発的な投資が目的であれば、中古であろうが新築であろうが、償却期間、償却費問わず高利回りの物件というところに注目するはずです。

ですので、一概に投資といっても、人によって目的が違い、「誰かがこうしていたからこうする」という考え方であれば大きな失敗を招きます。

1-3. カネ編 投資に使うお金は生涯において使っていいお金?

これは不動産投資に限りません。

投資は基本的には、「5年使うことのない資金でやれ」と言われています。

不動産投資の場合、そのレバレッジが最大の魅力なので、そこが不透明になりがちです。
レバレッジとは、簡単にいうと人のお金(融資)で建築できるということ。

手出しは少なくても融資が下りれば投資ができます。

重要なのは、融資だからといって甘く見ないことです。

不動産投資で得た収益には絶対に手を出さないこと。(修繕等であればOK)
必要な時に必要な分だけ使うことが良い運用の秘訣です。

 

2. 不動産投資で失敗した実際の3つの事例

2-1. 営業マンの口車に乗せられ、乗った車が大炎上

情報提供者の属性

年齢:39歳

性別:男性

購入金額:1億

構造体:2階建て軽量鉄骨造

 

情報提供者は、某スポーツ用品メーカーに努めるKさん。
お父様の相続税対策でアパートの新築を検討していました。

そこに大手建設メーカーの営業が建設の提案をしに来たと言います。

提案の内容は、上記の通り。
低層の集合住宅を提案されました。

その提案の中では、「提案に記載している内容以外はオーナー側の手出しは一切なく、30年間安定した家賃が入ります。」とのことでした。

Kさんは最終的にその計画に合意し、印鑑を押しました。

しかし、蓋を開けてみると、終始はマイナス。
いったい何が起きたのでしょうか。

実際に何が起きてマイナスになったのかを伺うと、支出に入っている税金額がまるでデタラメだったのです。
例えば、固定資産税の税率は地域によって利率が違います。

しかし、それだけでは到底マイナスにはなりません。

その他に、支出にいれておかなければならない税金項目(事業税)が入っていませんでした。

事業税とは事業を行なう法人、並びに特定の事業を行なう個人を納税義務者とする都道府県民税です。
例えば、アパート経営の場合、一定以上の事業規模で行なっている方には、個人事業税がかかり、10棟10世帯が目安になります。

また、税金だけが理由ではなく、見かけをよくするためにサブリースの料率を引く前の額しか記載されておらず、実際に収益として入ってくる金額とは激しく乖離がありました。

当然、修繕などのランニングコストは記載されていなかったため、築何年のタイミングでいくらほど積み立てておいたほうが良いという指標もなく、計画書の内容は現実とはかけ離れたものだったといいます。

今回のケースでは、築15年ほどのタイミングで大きな工事が必要となり、計画書では1年の収益がマイナスになる年はない計算でのものでしたが、その年の収益は赤字になりました。
また、工事をしたからと言って、入居者が必ず入る保証はどこにもなく、その後、工事をした分を回収するにも時間を要したと言います。

 

2-2. 「サブリースと聞いていたのに」問題

情報提供者の属性

年齢:68歳

性別:男性

購入金額:8600万

構造体:2階建て木造

この問題もかなり多くの事例があり、ニュースや新聞にも記載されるほどです。

要はサブリースと聞いていたのに、不当に家賃を下げられた。また、ひどい事例だとサブリース契約を打ち切られたなど様々です。

実際にはどのようなことが起きたのでしょう。

小学校の給食用のパン工場を営むMさんは、年齢の問題もあり工場を閉じることにしました。
その後、遊休地活用としてアパートを建築することに

当初、聞いていた話では、「30年間の一括借り上げで、家賃の見直しは2年に1回行います。」とのこと。

最初Mさんは「2年に1回も家賃見直しがあるのであれば、サブリースの意味がないのでは?」と問いかけたそうですが、営業マンからは「大丈夫です。2年に1回家賃の見直しがあるだけで、家賃を下げる交渉の場合でも、オーナーさんから同意がなければ下げることができないようになっています。」と言われたそうです。

しかし、築2年が経過したころ、管理会社より連絡があり、「家賃を下げさせてください。」と一言。
最終的に言われたのは、「オーナーさんから同意がないと下げることができないのは確かですが、家賃を下げるべき理由があり、報告書にまとめてきました。これは同意していただく理由に十分該当するため、オーナー様がご納得いただけない場合、契約は解除とさせていただきます。」と言われたそうです。

そんなバカげた話はあるか!」と憤慨したそうですが、結局従わらずを得ない状況になったといいます。

これはある種、不可抗力とも言えますが、オーナー側に言うのであれば、最初につけた家賃は適正家賃であったかどうかという点です。

どういうことかというと、営業側がオーナーに契約してもらうためには、計画書の見かけをよくする必要があります。
つまり、最初の2年間は高い家賃で記載し、それがあたかもしばらく続くような話法で話します。

しかし、実際には2年後に家賃が下落。
これはしばしばあるパターンです。

これをしてしまうと、計画書そのものがタダの紙切れになってしまうので、適正な家賃で経営していけるかというところをチェックする必要があります。

2-3 不動産屋(建設メーカー)とのパイプ役の銀行員

情報提供者の属性

年齢:61歳

性別:男性

購入金額:9400万

構造体:3階建て重量鉄骨造

この体験はある大手メーカーで8世帯のアパートを契約したYさんのお話です。

アパートを契約する際、最初から借りる銀行が指定されていました。
営業マンには資産背景を開示していたためか、「この銀行以外受けれそうにない」とのことだったそうです。

そのことを信じ、金消契約を済ませたそうですが、よくよく考えてみると、他銀行に融資の打診を行った記憶や審査結果などを直接聞いていないことに気づきました。

大手メーカーの中でも、限られた業者は生命保険会社などからも融資を受けることができ、生命保険の融資は審査が厳しい分、かなり金利が低いことでも有名でした。
そのようなところに打診もせずに、勝手に銀行を選択されていたそうです。

このケースでいくと、まずはちゃんと自分で確認していなかったYさんに責任があります。
金額も大きい分、金利でかなりの差が生まれますので注意が必要です。

また、不動産屋(建設メーカー)と銀行員は癒着しているといっても過言ではありません。
癒着というと悪い意味になってしまうのですが、厳密にいうと企業同士でパートナーシップ契約のようなものが存在する場合があります。

要は、

銀行からすればお金持ちの情報があり、その人にお金を借りてほしい。
建設メーカーからすればお金持ちの情報がほしく、その人に建築物を作ってほしい。

と、利害関係が一致するのです。

つまり銀行と建設メーカーは非常に仲良し。

特段、横領など、個人が儲かる仕組みにはなっていないことがほとんどですが、いわば情報の貸し借りの恩恵の問題です。
その結果、特定の銀行に恩返しをしたいなど、営業マンの私情が介入している場合もあるので、金融機関選びは自分でするのが定石です。

 

3.不動産投資に失敗しないためにするべき3つのリスクヘッジ

不動産投資に失敗しないためにするべきリスクヘッジの共通点は「自分で確認する」ということです。

しかし、例えば初めて不動産投資をする場合、何を確認するべきか分からないはず。
それを簡単にまとめましたので、ご確認ください。

3-1. どこの会社でどこに何を建てるか

まずはどこの業者で建てるかというところです。

大手であれば安心ですが高い。
中小であれば安いがフォローがない。など意見は様々です。

後述する「何を建てるか」でだいぶ変わってくるのですが、個人的にはRC(マンションなど)の建築であれば大手でなくても全然問題ないと思っています。
しかし、低層のアパートや戸建て住宅となると、少々中小では不安なところがあります。

実際にあった話では、蟻対策が全然できておらず、白アリの被害があったり、配電がうまくいってなくコンセントをさしても全く機能しないなど、ずさんな工事をする業者もいます。
もちろんすべての中小業者が該当するわけではありませんが、耐震基準などでみても大手の建築物はやはりすごいです。

地震が多いエリアもありますし、少ないエリアもありますので、場所によって選ぶメーカーも変わってきます。
また、地震の有無に関わらず、都心部なのか郊外なのかというのも重要なポイントです。

例えば、都心部であればどんなアパートでもある程度入居者は確保できます。
つまり、サブリースでなくても一般管理で充分に家賃を得られます。

このことから、大手でなくても中小で充分と判断できます。

続いて、「何を建てるか」というところですが、ここでいう「何を」というのは間取りや構造体を指します。

まずは、エリアを知りましょう。
間取りに関しては学校一つで大きく変わります。

例えば、小中高が近くにあればファミリー世帯。大学が近ければ単身用世帯の需要が大きいです。

小中高であれば、遮音性が高いところに住みたい方が多いです。
その結果、木造ではダメという方も多く、鉄骨造を供給している大手メーカーに流れます。

そのことから、木造でファミリータイプを作るのは、少々リスクを感じます。
しかし、RCであればどこのメーカーで作っても基本的に遮音性に優れているので、問題ありません。

難しいことを言っているようですが、想像すると簡単です。

このエリアには何があるからどんな間取りが需要があるか。
その構造体はなにであるべきか。

イメージしてみてください。

答えが出てくるはずです。

3-2. 建築費はいくらで金利はいくらか

続いてはお金に関することです。

当たり前のことですが、建築費は安いに越したことはありません。
金利もそうです。

そして建築費と家賃で利回りは確定します。

ここを見逃すと後々後悔します。

建築費について裏ワザを教えますが、大体のメーカーの最初の提案額は必ずといっていいほど値切れます。
そして、次に出してきた金額からもさらに値切れます。

そういうものなんです。

建築費は徹底的にたたきましょう。
そして、どちらかが下りるまで業者同士を価格競争させましょう。

ここで注意することは、値引きによってなくなったオプション工事はないかというところです。

結局、値引きはいいが入居率に関係するような工事がをしてもらえなければ意味がありません。

同じ条件であるということが必須です。

銀行に関しては、ほとんど金利差はありませんが、0.1%でも変われば不動産投資においては大きな差になってきます。
0.1%くらいと思わずに少しでも安い金利の銀行を自分で探しましょう。

長いスパンでみると必ずその労力は報われます。

 

3-3. 収入は最低を見積り、支出は最高を見積もっているか

正直、これが一番大切です。

そして、なぜかこれをしない人が多くいます。
これをすると、せっかく気にいった物件でも利回りが悪く見えるからです。

しかし、この作業はかなり大切です。

具体的に何をするかというと、年間の収入に関してみれば、

・5年スパンで家賃の下落を想定する
・サブリースの場合、借り上げ料率を引いた後でどうなるかを見る
・駐車場の収入が含まれている場合、エリアにもよりますが5割~8割程度で計算する

です。

これで収入に関しては網羅できていると思います。

続いて支出の面ですが、

・火災保険や地震保険などは更新時期にもしっかりと支出として入っているか
・固定資産税などの税率は正確なものか
・起こりうる修繕工事を予測できているか。その場合、どの時期にいくら必要か逆算して、支出に入れているか。
・抜けがちな事業税は入っているか(10棟10世帯以内であれば問題ありません)
・銀行への返済費用は正確か

だいたいですが、こんな感じです。

これをすると、手残りがめちゃくちゃ少なくなるんですが、最悪のケースでもこれで収まるという考え方ができるので重要な作業です。
また、サブリースではなく、一般管理の場合、家賃収入も7割程度で見ておいたほうがいいです。

それでも回る案件なら優良物件と言えますね。

まとめ

不動産投資に失敗しないためにはご紹介しているリスクヘッジは絶対です。

不動産初心者の方は何がリスクでどこにリスクがあるのかがつかみづらいと思います。

この記事を参考に、少しでもいい投資ができる方がいれば幸いです。

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