不動産投資の際、利回りを向上させるためにやるといいことを紹介します。
現在では、木材や鉄骨の単価が情勢の影響を受け、高騰しています。
それにより、各建築会社の建築費も比例して高くなり、利回りにも悪影響を与えます。
そのような状態でも利回りを極力高めた投資をするために行うべきことは以下の通りです。
メモ
建物の値段を値切る
下請けの工事を別途工事にする
仲介手数料を値切る（土地セットの場合）
不要な設備は外す
単身用世帯にする
サービス工事を請求する
建物の値段を値切る
まずはコレでしょう。
どこで建てるかにもよるのですが、新築の不動産投資は100％建物代は値切れます。
どこで建てるかにもよると申し上げましたのは、ざっくりいうと値引き率の問題です。
工務店施工のアパートなどは元々低価格ので設定しているので値引きはしてもらえると思うのですが、全体の金額から考えるとそこまで大きいものではないことが多いです。
しかし、大手メーカーの場合、ファーストプレゼンでの建築費はかなり利益を盛っています。
建築費が数億円の場合、数千万の値引きがあってもおかしくないくらいです。
最初はメーカー側もお客さんの反応を探りながらなので、まずは建築費を値切ることをおすすめします。
しかしながら、タイミングも重要です。
というのも、自分の土地であれば強気の提案ができますが、仮にその物件が建売であった場合、他にも買いたい人がいれば当然高く売れるほうに売るので足元の見過ぎにも注意しましょう。
下請けの工事を別途工事にする
例えば、解体工事や造成工事があった場合、基本的にメーカーは自社の協力店に工事を依頼します。
協力店というのはメーカー側の審査基準をクリアした工務店の事で、優先的にメーカーから仕事を受けることができます。
しかし、協力店の場合、社員数も多いことが多くやはり施工に利益が乗ってしまいがちです。
協力店で施工するメリットもあるのですが（メーカー保証がつくなど）、個人の解体屋や造成会社に依頼したほうが圧倒的に安いです。
ちなみに解体の発注は注意が必要です。
解体は捨てる値段も高く、悪徳企業は不法投棄が慢性的になっているところも稀にあります。
その場合、契約した個人も罪に問われることがあるので、個人で発注する際は信頼のおける解体屋に依頼しましょう。
仲介手数料を値切る（土地セットの場合）
これもテッパンかもしれませんが、土地の購入から投資する場合、仲介手数料も値引くことができます。
仲介手数料は必ず3％+6万である必要はないのです。
これが上限であるという法律があるだけです。
つまり、これ以下での取引も普通にできます。
しかし、これも注意が必要です。
もし購入したい土地が人気な土地の場合、買いたい人は多くいるはずです。
その場合、仲介手数料を値引くことはほぼ不可能でしょう。
ただ、売れ残っている土地の場合や知り合いから土地を買う場合など、仲介手数料を値引くことは大いに期待できます。
不要な設備は外す
不要な設備というのは、あってもなくても家賃に影響しない設備の事を言います。
例えば、宅配BOXや外壁や屋根のグレード。
宅配BOXについては家賃に影響する場合もあるのですが、必ずしも1世帯に1個つける必要はありません。
必要最小限に抑えることで少しでも費用を抑えることができます。
また、大きなところで行くと外壁や屋根の材料のグレードアップで建築費が高騰している場合、
一番スタンダードなものでも構わないと個人的には思っています。
どれだけ丈夫で高品質なものを使用したとしても必ず経年劣化で工事が必要な時は来ます。
メーカーサイドは、「30年の耐久性がある新商品です」などということもあるのですが、その新商品が実際に30年経っても大丈夫であったという証拠30年経たなければ立証できないわけです。
ですので、建物自体のグレードアップはそこまで重要視しないでいいと思っています。
遮音性など直接的に入居率に影響する部分も木造でない限り、特に問題ありません。（入居者が神経質でなければ）
単身用世帯にする
不動産投資で利回り向上を図るために最も重要なのは、単身用世帯にするということです。
なぜかというとファミリー世帯と比べて、単身用世帯の方が世帯単価でみると安く作れるからです。
当然、その分家賃は落ちるのですが、同じ建築面積でも多くの世帯を入れることができる為、利回りで見たときに単身用世帯の方が良いことが多いです。
ですが、エリアの性格というのもあるので、単身用世帯の需要がないエリアで作っても入居がなければ意味がありません。
他に記事でも言っていますが、エリアの性格に合わせた間取りの部屋を作るのが大前提である必要があります。
サービス工事を請求する
投資の商談を行う中で、上記のような値引き交渉をしていったあと、最終的に行ってみてほしいことがあります。
それはサービス工事の請求です。
これは読んで字の如くなのですが、無償で追加設備工事をしてもらうものです。
今、不動産業界はどのメーカーも投資家探しに必死です。
集合住宅を作ってくれそうな方がいたら飛びつきます。
ですので、圧倒的に建築する側の優位的なのです。
つまり、メーカー側にとって多少原価率が悪くなろうが競合負けするぐらいなら、サービス工事をしてでも契約をします。
あまり、足元ばかりみてもかわいそうな気もしますが、投資する側にとっても大金をかけた重要な投資なのです。
それだけの値引きやサービス工事をしてもしっかりと利益が出る計算になっていることが多いので、
「ここまで工事をしてくれたら契約する」と伝えてみましょう。
しかし、それを請求するのであればメーカー側が応えてくれた際は競合先と比べたり揺することなく、筋を通した契約をしましょう。
まとめ
以上が、不動産投資をする際に行うべき値引き交渉6選でした。
値引きばかりいやらしいようにも感じますが、建築会社サイドもこちらが何も言わなければそのまま契約してきます。
お伝えしたかったのは、値引きできるポイントは多くあるというところです。
全部がダメであったとしても、いくつかは必ず値引きができます。
数万円や数十万の投資ではないので、0.1％の利回りでも大きく変わってきます。
投資する際は、心を鬼にして挑むことが重要です。
